Investimento immobiliare: il caso di successo Residenza Bilo

In questo articolo voglio raccontarti un’operazione immobiliare di successo che abbiamo effettuato tra il 2016 e il 2017 a Milano.

Ti mostrerò come abbiamo acquisito un immobile ad alto valore commerciale, lo abbiamo valorizzato e abbiamo fatto ottenere all’investitore un guadagno superiore al 7%.

Potrai così vedere più da vicino come operiamo e come riusciamo a garantire un alto guadagno con il minimo rischio a chi fa un investimento immobiliare guidato insieme a noi.

Ecco il racconto dell’operazione immobiliare Residenza Bilo, fase per fase.

Fase 1 – Acquisizione e progetto

In ogni nostra operazione immobiliare l’obiettivo è: acquisire un immobile ad alta profittabilità e rivalutarlo per proporlo come investimento a breve o lungo termine.

Per questo motivo utilizziamo diversi canali di acquisizione, come la ricerca diretta sul campo (nelle zone strategiche di Milano), i contatti con le agenzie immobiliari e le aste immobiliari.

Nel caso del Residenza Bilo ci siamo serviti del canale delle aste.

Acquisiamo il Residenza Bilo nel maggio 2016 tramite asta al Tribunale di Milano. Fiutiamo un’occasione perché tra le caratteristiche vantaggiose ci sono questi tre elementi: zona universitaria, bilocale e immobile da ristrutturare.

Questi fattori sono tra i criteri fondamentali con cui selezioniamo gli immobili, e ti spiego perché.

Zona universitaria: le aree di Milano vicine alle università sono sempre profittevoli e rendono un immobile già appetibile di per sé. Il polo universitario di Città Studi è una location molto redditizia e al riparo dalla svalutazione immobiliare.

Bilocale: lo scegliamo perché sappiamo che in quella zona c’è un’alta richiesta di unità immobiliari di piccolo taglio, in particolare per l’affitto.

Uno dei motivi per cui le nostre operazioni funzionano, infatti, è perché acquisendo immobili piccoli o attuando il frazionamento di locali grandi, andiamo a rispondere ad una specifica domanda di mercato.

Da ristrutturare: oltre alla zona e al taglio giusti, l’immobile deve essere commerciabile. Per questo noi puntiamo quasi sempre su alloggi completamente da ristrutturare.

Facciamo questa scelta perché dopo tanti anni di esperienza abbiamo capito che la fase di ristrutturazione di un immobile è un nostro grande punto di forza.

Infatti, le migliori operazioni che abbiamo fatto negli anni sono state proprio quelle in cui abbiamo scelto immobili in condizioni non ottimali e li abbiamo totalmente ristrutturati e rivalutati.

Questo ci consente sempre di rivendere o affittare ad un buon prezzo e in tempi brevi, facendo ottenere all’investitore un alto guadagno con il minimo rischio.

Sia chiaro: tutte le fasi di un investimento sono importanti e vanno fatte bene.

Però, selezionare un immobile in condizioni fatiscenti può dare una maggiore garanzia di alto guadagno se si è in grado di individuare un immobile potenzialmente rivalutabile e di valorizzarlo con gli interventi giusti.

A volte, chi sceglie di fare un investimento immobiliare guidato insieme a noi si “inserisce” nell’operazione anche in corso di ristrutturazione, venendo a trovarci presso i cantieri e guardando con i propri occhi la trasformazione.

Altre volte, invece, seguiamo l’investitore fin dalla fase di selezione dell’immobile oppure lo seguiamo soltanto per la rivendita o messa a reddito.

Tornando a noi, il Residenza Bilo si trova molto vicino al polo universitario di Città Studi di Milano, a pochi passi dalla fermata della metro e in un’area con una buona qualità della vita: tutti benefici ricercati dai potenziali inquilini.

Ecco perché vediamo in questo immobile una perfetta occasione da proporre come investimento a reddito al potenziale investitore che si rivolgerà a noi.

Facciamo quindi un’analisi accurata e approfondita dell’immobile che ci interessa, con tutte le valutazioni sullo stato di conservazione, la regolarità, le eventuali problematiche da risolvere e le stime dei costi di ristrutturazione.

Ci accertiamo per bene che non vi siano ostacoli per proseguire l’operazione e che l’investimento sarà profittevole, quindi mettiamo su carta un piano operativo chiaro e ben definito.

Una volta accertati che è tutto ok, acquisiamo l’immobile.

Ecco alcune foto dell’immobile appena acquisito.

Fase 2 – Ristrutturazione e arredo

Si tratta di un bilocale di 40 mq al piano terra ad uso ufficio, in un contesto signorile con giardino, box condominiali e servizio di portineria.

Il nostro progetto è:

• fare il cambio di destinazione ad uso abitativo;
• riprogettare gli spazi;
• ristrutturare per rivalutarlo;
• arredare;
• aggiungere alcuni corredi;
• proporlo come investimento a lungo termine.

Abbiamo tra le mani l’immobile ideale da ristrutturare per accrescerne il valore ed ecco come diventerà: ingresso, soggiorno con cucina a vista, zona letto e bagno finestrato (con antibagno), camera da letto matrimoniale con angolo studio.

Prima di tutto facciamo il cambio d’uso in abitativo residenziale, con adeguamento degli impianti a norma.

Dopodiché possiamo iniziare la trasformazione del bilocale.

Ci affidiamo ad una delle nostre ditte di fiducia e ai professionisti con cui lavoriamo ogni giorno a stretto contatto sulle operazioni immobiliari.

Come diciamo sempre: è fondamentale poter vigilare sui cantieri per accertarsi che non vi siano imprevisti.

Procediamo quindi con la riprogettazione degli spazi interni e avviamo tutti gli interventi che ci consentono di creare un prodotto di qualità per i potenziali inquilini: abitabile, funzionale ed anche gradevole alla vista.

Puntiamo sulla modifica dell’impianto di condizionamento esistente e su interventi strutturali e d’arredo capaci di rendere l’ambiente molto luminoso.

Spesso, nelle operazioni che vogliamo proporre come investimento, adottiamo questa strategia: progettiamo l’immobile in funzione degli arredi che prevediamo di inserire, così otteniamo un guadagno di spazio che può arrivare fino al 20%!

Un altro tipo di intervento che ci permette di migliorare di molto l’immobile è la realizzazione di un controsoffitto: è d’impatto visivo e consente l’uso di un doppio sistema di luci.

Nel Residenza Bilo utilizziamo questo sistema sia nel soggiorno con cucina a vista, sia nella camera da letto, ed installiamo un impianto di illuminazione con luci a led e faretti ad incasso.

Ripristiniamo i serramenti esterni, sostituiamo i doppi vetri e installiamo una porta blindata per la sicurezza.

Inoltre, inseriamo delle finiture di pregio e una pavimentazione con parquet per valorizzare ancora di più l’alloggio.

Per la decorazione scegliamo tinte chiare e naturali, come di nostra prassi, per creare armonia tra le pareti e i rivestimenti. Questa scelta ci consente di aumentare la percezione dello spazio e la luminosità e dare un tocco moderno!

Inoltre, puntare su colorazioni neutre permette di adattarsi ai gusti di gran parte delle persone, lasciandole libere di personalizzare in seguito come preferiscono.

Ultimata la ristrutturazione, procediamo con l’arredamento.

L’ingresso conduce in pochi gradini al soggiorno, dove convivono (idealmente separate) la zona soggiorno-area living con la cucina a vista.

Arrediamo la cucina con mobili e accessori, inserendo anche una lavastoviglie.

Nella zona soggiorno posizioniamo un tavolo allungabile con 4 sedie ed un divano letto a 2 posti.

Nella camera da letto montiamo un letto matrimoniale con contenitore ed un armadio a 5 ante.

Infine, arrediamo il bagno con specchio e cassettiera.

Aggiungiamo le doppie tende (oscuranti e interne) ed altri piccoli corredi, creando un ambiente che potrà comunque essere personalizzato da chi ci vivrà.

È nato il Residenza Bilo.

Fase 3 – Messa a Reddito e guadagno

Nella ristrutturazione del Residenza Bilo abbiamo voluto puntare, come in molti altri casi, su un restauro radicale per creare un alto valore aggiunto.

Lo puliamo e allestiamo per bene, in modo strategico, per esaltarne i punti di forza agli occhi di chi lo vedrà, così da garantire il successo dell’investimento.

Diversi ci hanno contattato nel corso dei mesi per avere informazioni su questa opportunità di investimento e sull’evolversi dei lavori. Ma il vero interessato è arrivato quando l’immobile era quasi pronto chiedendo di vederlo.

E ha deciso di affidarsi a noi per acquistarlo e metterlo a reddito.

Nel giugno 2017, l’investitore acquista l’immobile per 165.000 euro ed in circa 10 giorni riusciamo a trovargli un inquilino.

La trattativa per la locazione viene conclusa al prezzo di 900 € al mese, cioè una rendita di 10.800 € all’anno al netto delle spese condominiali.

Il prezzo ipotizzato in fase di progettazione, in base ad una ricerca di mercato, era di 800 € al mese, quindi l’operazione ha anche superato le aspettative.

Facciamo un ragionamento per capire quanto sia stato fruttuoso l’investimento.

Il prezzo di acquisto dell’immobile per l’investitore è stato di 165.000 €.

L’immobile è stato messo a reddito per un prezzo di 10.800 € all’anno, quindi 10.800×100/165.000 = 6,55%.

Aver acquisito l’immobile in fase preliminare come “da ristrutturare” e poi averlo rogitato come immobile restaurato ci ha permesso di far usufruire all’investitore della detrazione fiscale decennale del 50%.

La ristrutturazione era costata 35.000 €, quindi grazie alla detrazione fiscale del 50% prevista dalla legge italiana, l’investitore potrà godere di una detrazione fiscale decennale di ben 17.500 €.

Considerando che per i primi 10 anni si potrà utilizzare questa detrazione fiscale, sul reddito Irpef, per abbattere la cedolare secca (20%), e quindi non sostenerne il costo, la rendita sarà di circa il 7,8%.

Il tempo totale di realizzazione dell’operazione Residenza Bilo (dall’acquisizione alla conclusione dell’investimento) è stato di circa un anno.

Ho voluto raccontarti questa operazione per farti vedere come gestiamo gli investimenti immobiliari guidati e come riusciamo a garantire questi risultati: ideiamo un progetto ben studiato e lo seguiamo insieme ad un team collaudato di esperti che si occupa degli aspetti tecnici, legali e fiscali.

Se questo racconto ha stimolato la tua curiosità, guarda le nostre operazioni immobiliari disponibili o contattaci per conoscerci meglio e approfondire le opportunità di investimento.